Правила определения порядка пользования жилым помещением в долевой собственности

Нередко несколько людей являются владельцами квартиры или дома. Они являются совладельцами данной жилой недвижимостью. Правила использования жилья определяется обычно с помощью специального соглашения, составленного между гражданами. Если они не могут достигнуть согласия, то приходится обращаться в суд для определения порядка пользования жилым помещением в долевой собственности между всеми совладельцами.

Понятие доли недвижимости

Долевая собственность представлена видом владения недвижимостью, когда у каждого собственника имеется выделенная доля. Данные доли могут быть как равными, так и неравными. При этом может иметься много совладельцев и долей.

Каждый человек может приобрести долю в квартире, доме, даче или другом объекте недвижимости. Для этого можно заключить договор купли-продажи, вступить в наследство, получить жилье по дарственной или осуществить процесс приватизации. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей, а если у одного гражданина имеются долги, то арест накладывается только на его долю. У каждого совладельца имеется свой отдельный пакет документов на имущество.

Если жилье приватизируется несколькими членами семьи, то вся жилплощадь делится на равные доли. Но данное соотношение может быть изменено по соглашению, составленному собственниками, а также на основании судебного решения.

Законодательное регулирование

По ст. 244 ГК дом, который принадлежит нескольким лицам, находится в общей долевой собственности. Для владения и использования данного жилья требуется соглашение, подписываемое всеми совладельцами. Если не удается достичь компромисса, то по ст. 247 ГК приходится обращаться в суд.

Ст. 247 ГК содержит информацию о том, что владелец доли может требовать в свое владение и использование собственную часть жилья, которая соответствует его доли. Если невозможно выделить комнату, то он может потребовать от других участников собственности выплаты компенсации.

Как определяется порядок

Стандартно люди, являющиеся совладельцами недвижимости, составляют друг с другом специальное соглашение, на основании которого пользуются жилым помещением. Но иногда у них возникают сложности с тем, чтобы достичь компромисса. Поэтому любой гражданин может по ст. 247 ГК и ст. 3 ГПК подать исковое заявление.

Судья при изучении всех обстоятельств дела определяет порядок пользования объектом. Особенно это важно, когда отсутствует возможность для разделения жилья или выделения доли в натуре. Для подачи иска выбирается районный суд, располагающийся по месту нахождения спорного жилого объекта.

Перед принятием решения судья учитывает следующие факторы:

• ранее использовавшийся порядок пользования жильем, который может не учитывать размер долей совладельцев;
• нуждаемость каждого собственника;
• возможность для совместного использования объекта.

Не всегда суд удовлетворяет исковые требования, например, если истец фактически не живет в этом объекте или обладает слишком маленькой долью, поэтому отсутствует возможность для выделения отдельной комнаты. Невозможно принять решение в пользу истца, если это повлечет к ущемлению или нарушению прав и интересов других совладельцев.

На порядок использования жилья влияют разные факторы:

• количество и размеры долей;
• число отдельных комнат в квартире или доме;
• число жильцов, зарегистрированных официально;
• наличие у совладельцев другого жилья;
• родственные связи между людьми;
• планировка объекта.

Самой оптимальной считается ситуация, когда количество комнат соответствует числу совладельцев, поскольку каждый человек может занять отдельное помещение, а коридор, санузел и кухня остаются местами общего пользования.

Мировое соглашение

Наиболее оптимальным решением для использования жилого объекта, находящегося в долевой собственности, считается использование мирового соглашения, подписываемого всеми совладельцами. Если люди проживают давно на одной территории, то у них складывается естественный порядок использования жилого помещения.

Если у них отсутствуют какие-либо претензии друг к другу, то предполагается, что они устно заключили договор о правилах использования жилья, разбитого на отдельные доли.

Если требуется подстраховка на будущее, то можно закрепить применяемые правила в письменном соглашении. Для этого самостоятельно составляется текст документа. Обязательно указывается следующая информация:

• адрес и другие реквизиты недвижимости;
• доли, принадлежащие каждому совладельцу;
• указывается метраж комнат, выделенных разным собственникам;
• правила использования жилых помещений.

Документ приобретает юридическую силу после подписания всеми совладельцами. Можно обратиться к нотариусу для удостоверения соглашения.

Судебный процесс

Если совладельцы постоянно ругаются, а также не могут принять единые правила пользования квартирой или домом, то для установления порядка использования нужно обращаться в суд. Для этого выполняются следующие действия:

• инициатор судебного разбирательства должен первоначально попытаться решить возникшие разногласия досудебным способом, для чего каждому совладельцу направляется письмо о том, как можно решить проблему;
• если даже один человек не соглашается на компромиссы, то собираются документы в суд;
• составляется исковое заявление, после чего бумаги передаются в районный суд;
• далее нужно участвовать в судебных прениях, чтобы отстаивать свои интересы;
• если судья отказывается удовлетворять исковые требования, то его решение можно попытаться обжаловать.

Образец искового заявления:

По таким спорам по ст. 333.19 НК приходится уплачивать пошлину в размере 300 руб. Если обращаться за помощью к адвокату, то расходы увеличиваются.

Как изменить доли

Совладельцы недвижимости могут перераспределить доли в квартире на основании мирового соглашения или решения суда. Если все граждане согласны на такие корректировки, то между ними подписывается соглашение, на основании которого меняются размеры долей. Данный документ формируется только письменно, а также подписывается всеми совладельцами. Он содержит обязательно следующие данные:

• ФИО участников;
• паспортные данные совладельцев недвижимости;
• адрес и технические параметры недвижимости;
• доли, которые изменяются на основании документа;
• основания, по которым у граждан возникло право на недвижимость;
• размер долей;
• сведения о внесенных изменениях.

На основании данного документа вносятся изменения в ЕГРН.

Если даже один собственник отказывается изменять размеры долей, то придется обращаться в суд. Судья удовлетворяет исковые требования на увеличение доли только при условии, что это действительно необходимо. Поэтому важно подготовить документы, подтверждающие важность внесенных изменений. Если суд принимает положительное решение, то вносятся изменения в ЕГРН.

Разделение лицевых счетов

Если у граждан во время совместного использования жилья возникают разногласия относительно уплаты коммунальных платежей, то они могут разделить счета. Благодаря данному процессу каждый собственник будет платить ту сумму, которая соответствует потребленным услугам. Даже если один совладелец отказывается оплачивать услуги ЖКХ, долг не будет перебрасываться на других владельцев. При этом не будут возникать новые разногласия между гражданами.

Невозможно разделить лицевые счета при следующих условиях:

• в квартире только одна комната и несколько совладельцев;
• вход в комнату не превышает 70 см;
• ширина комнаты меньше 2 м;
• между окном и стеной другого здания меньше 3 м.

Судебная практика

Проблемы, связанные с определением порядка пользования жилья, принадлежащего нескольким лицам, возникают довольно часто. Добровольно решить такие разногласия крайне сложно, поэтому часто приходится обращаться в суд:

• Квартира принадлежит двум супругам, которые уже развелись. Мужчина не нуждается в жилой комнате, а также у него уже есть жилой дом, где он может постоянно проживать. Но он хочет нанести моральный вред своей бывшей жене, поэтому подает исковое заявление об увеличении своей доли. Суд после изучения обстоятельств дела принял решение отказать в удовлетворении исковых требований.
• Двухкомнатная квартира принадлежит двум сестрам. Одна девушка проживает в другом городе, поэтому фактически не пользуется своим имуществом, но продолжает платить коммунальные услуги. Вторая сестра живет в спорной квартире, но в маленькой комнате. Она подала исковое заявление для использования комнаты, обладающей большей квадратурой и другими преимуществами. Суд удовлетворил требования истца.

При рассмотрении таких обстоятельств в суде всегда учитывается множество фактов.

Советы юриста по вопросу в видео:

Граждане могут определить порядок использования жильем добровольно или в судебном порядке. Наиболее часто людям приходится обращаться в суд, поскольку постоянно возникают разногласия о правилах использования объекта. При необходимости люди могут даже изменить размер своих долей при наличии веских оснований.