Возможно ли продать 1/2 долю в квартире после вступления в наследство, как это сделать

При наследовании недвижимого имущества часто возникают ситуации, когда наследник получит долю в праве. Объективной необходимости проживания в доме или квартире в таком случае попросту может не быть. Поэтому наследник вправе продать принадлежащую ему долю после возникновения права собственности.

Однако для таких сделок свойственно наличие определенных «подводных камней», о которых собственник может не догадываться. Также приобретение доли в жилой недвижимости, ранее полученной по наследству, предполагает риски и для добросовестного покупателя. В связи с этим проведение подобной сделки требует внимательности и знания соответствующих законодательных нюансов от всех ее сторон.

О том, как продать 1/2 доли в квартире после вступления в наследство расскажем в статье.

Определение доли

Жилая недвижимость, как часть наследственной массы, может быть унаследована несколькими путями:

• В порядке очередности. Если наследодатель не оставил завещания, то имущество между наследниками будет делиться между родственниками в порядке очередности. Так, закон устанавливает, что правопреемниками первой очереди выступают дети, супруг и родители умершего. Если наследников несколько, то они получат имущество в равных долях.

  В случаях, когда правопреемник первой очереди один, недвижимость переходит в его владение целиком. Если же наследников первой очереди нет, то к наследованию призываются лица из второй очереди. При отсутствии наследников второй очереди соответствующее право возникает у родственников третьей очереди. Всего же закон устанавливает восемь очередей.

• По завещанию. В завещании наследодатель вправе указать в качестве своего правопреемника любое лицо. Принцип очередности в данном случае опускается.

  Если в завещании указаны только наследники без конкретизации объема передаваемой им наследственной массы, то они получают право на недвижимость в равных долях. В противном случае каждый правопреемник получит ту часть квартиры или дома, которая ему положена в соответствии с завещанием.

Сама доля представляет собой математическое выражение объема прав на имущество. Сразу после получения наследства и регистрации права в ФРС оно считается общей совместной собственностью. Однако каждый собственник вправе потребовать выдел своей доли. Тогда собственность считается общей долевой.

На практике физически разделить квартиру (выделить долю в натуре) невозможно в силу того, что жилые помещения законом признаются в качестве неделимых объектов. В связи с этим любые сделки, связанные с ее отчуждением, требуют участия в той или иной мере других собственников.

Возможно ли продать часть

Поскольку доставшаяся по наследству доля в квартире является собственностью наследника, он вправе произвести ее отчуждение в любой момент. Однако следует помнить об общих правилах, связанных с продажей подобных активов.

Так, в первую очередь, наследнику необходимо озаботиться вопросами оформления самого права собственности.  Само по себе свидетельство о праве на наследство правоустанавливающим документом не является. Для этого по истечении шести месяцев после смерти наследодателя правопреемнику необходимо обратиться в Росреестр для оформления недвижимости.

После этого в обязательном порядке необходимо уведомить остальных собственников о намерении продать долю. Такое уведомление, по сути, означает предложение об ее выкупе. Если остальные собственники отказались приобретать долю, то с этого момента наследник может реализовать ее по своему усмотрению.

Нужно ли согласие других собственников

Продажа доли в общедолевой собственности непосредственно затрагивает интересы других собственников. В целях их защиты действующее законодательство содержит положение о праве преимущественной покупки.

Так, статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что, в первую очередь, собственник части жилого помещения обязан сделать предложение о выкупе остальным владельцам. На принятие соответствующего решения последним предоставляется 30 дней. Если предложение не было принято, то собственник вправе выходить на сделку с третьими лицами без каких-либо ограничений.

Предложение направляется обязательно в письменном виде. В извещении следует указать стоимость, наименование и адрес объекта недвижимости.

Нельзя продавать долю третьим лицам по цене ниже, чем была указана в предложении остальным собственникам.

Передать извещение можно как лично, так и через нотариуса. Допускается отправка его почтой с обязательным прикреплением уведомления о вручении.

Если продавец не желает ждать 30 дней, он может получить письменные отказы от остальных собственников до истечения данного срока. Рекомендуется заверить их у нотариуса.

Если второй собственник не вступил в наследство

В силу ст. 250 ГК РФ перед продажей доли необходимо уведомить других собственников о совершении сделки и предложить им выкупить ее в преимущественном порядке. При несоблюдении этого требования сделка может быть признана ничтожной. В связи с этим перед продажей необходимо дождаться вступления всех наследников в свои права.

Порядок продажи

По истечении 30 дней с момента направления извещений или при получении отказа в приобретении части общего имущества другими собственниками можно приступать к продаже наследства.

После подбора покупателя специалисты рекомендуют заключить предварительный договор. Он определяет контуры будущей сделки и гарантирует серьезность намерений по ее совершению.

Во время заключения предварительного договора купли-продажи чаще всего покупателем вносится задаток. Следует отметить, что при уклонении покупателя от заключения основного договора задаток не возвращается. Также определенные штрафные санкции могут ждать и продавца, если он передумал продавать свою недвижимость. Их конкретизация должна быть отражена в предварительном договоре.

Следует отметить, что отдельные продавцы, избегая требований о преимущественном праве покупки, а также преследуя иные мотивы, могут осуществить мнимое дарение. То есть оформить дарственную на третье лицо, по факту же совершив куплю-продажу. Такие действия предполагают крайне серьезные риски.

Составление договора купли-продажи

Договор составляется в письменном виде. Как правило, достаточно трех его экземпляров – по одному для каждой из сторон и один остается в регистрационном органе.

Договор должен содержать обязательные пункты, отсутствие которых повлечет его недействительность. К ним следует отнести:

1. Наименования сторон. Собственно, здесь указывают основные данные продавца и покупателя.
2. Предмет. Под предметом понимается продажа имущества. Здесь следует указать объект недвижимости (долю) и основные его характеристики.
3. Цена. Под ценой следует понимать сумму, которая будет уплачена за долю. Указывать недостоверную цену нельзя.
4. Сведения об остальных собственниках. Указание данных остальных собственников и объем долей, которые им принадлежат.

Сделки с долями подлежат обязательному нотариальному заверению. Однако если доли продают все собственники, то к нотариусу обращаться необязательно.

Документы

Для совершения сделки потребуется подготовить следующие документы:

1. Договор в количестве трех экземпляров.
2. Акты приема-передачи.
3. Правоустанавливающие бумаги на имущество (выписка из ЕГРН).
4. Отказы других собственников или извещения о предложении выкупа в преимущественном порядке, направленные не ранее чем за 30 дней до совершения сделки.
5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

При необходимости могут быть предоставлены согласие органов опеки (если долей владеет несовершеннолетний), доверенность (если дела ведет представитель), а также иные документы в зависимости от конкретной ситуации.

Расходы на продажу

Основной статьей расходов в данном случае является нотариальное заверение договора купли-продажи. Размер нотариального сбора составит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 тысяч рублей. Также нотариус может потребовать оплатить услуги правового и технического характера, если договор составлялся в нотариальной конторе.

При составлении договора может потребоваться помощь юриста. Стоимость услуг может разниться, составляя, в среднем, около 3-4 тысяч рублей.

Советы по продаже доли в квартире в видео от юриста:

Собственник доли, полученной по наследству, может продать ее после получения права на недвижимость остальными наследниками. При этом следует помнить о праве преимущественной покупки, определенной ст. 250 ГК РФ. Сделки по отчуждению долей в обязательном порядке заверяются нотариусом.