Отвечаем на вопрос: что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников

Значительная часть объектов недвижимости в России находится в долевой собственности граждан. Совершение сделок и иных значимых действий с частью квартиры осложнено, поскольку при этом могут быть ущемлены права иных владельцев. О том, что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников жилье, речь пойдет в статье далее.

Что говорит закон

Вопросы, связанные с пользованием и распоряжением общим имуществом, во многом определяются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, статья 244 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда имущество принадлежит нескольким владельцам, оно является совместным. Соответственно, собственники несут ряд прав и обязанностей объемом пропорциональным размеру долей.

Сама по себе собственность предполагает совокупность различных прав. Так, в первую очередь, следует рассмотреть право владения. Определено, что собственники вправе владеть своим имуществом без каких-либо ограничений. В то же время распоряжение собственностью ограничено правами других собственников, на что прямо указано в статье 246 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней для совершения тех или иных значимых действий владельцу доли необходимо получить согласие остальных совладельцев имущества.

Возможные действия без согласования

Собственник доли в квартире может пользоваться жилым помещением по его прямому назначению. То есть за ним сохраняется право на проживание в квартире. Однако нередко возникают ситуации, когда доля очень мала, равно как и мало само жилое помещение (например 1/6, 1/5 квартиры). В таком случае право на проживание может быть ограничено.

Пример:

В однокомнатной квартире проживает семья из трех человек, которые в совокупности владеют ¾ доли в праве. Собственником оставшейся четверти выступает дальний родственник, который имеет другое пригодное жилье для проживания.

Очевидно, что выделить отдельное место в квартире ему невозможно, поэтому его вселение в значительной мере повлияет на права постоянно проживающей в ней семьи. Требования владельца ¼ доли о проживании в данном случае может быть признанно злоупотреблением права.

Следует отметить, что запрет на право пользования имуществом может быть установлен только судом при наличии на то веских оснований.

В то же время собственник любой по значимости доли вправе зарегистрироваться в жилье, принадлежащем ему на праве собственности. Согласия других собственников для этого не потребуется. Также он вправе зарегистрировать по данному адресу своих несовершеннолетних детей.

Чаще всего жилье становится поделенным на доли при передаче его по наследству. К примеру, наследниками первой очереди по закону являются родители, супруг и дети умершего. Фактическое же количество лиц не ограничивается. Кроме этого, в саму наследственную массу могут входить доли, что еще в большей степени «дробит» жилье между разными собственниками и наследниками.

Несомненно, данное обстоятельство вызывает ряд сложностей и вопросов в части распоряжения имуществом, полученным по наследству, особенно если приобретенная таким образом доля является слишком незначительной.

Владелец может подарить свою долю в квартире без согласия других владельцев.

Регистрация граждан

Как было отмечено ранее, совладельцы вправе самостоятельно зарегистрироваться по соответствующему адресу. В крупных мегаполисах даже существует практика, когда приезжие граждане приобретают относительно дешевые доли без какого-либо намерения проживать в жилье, а исключительно ради возможности встать на регистрационный учет, без чего довольно сложно устроиться на работу и получать те или иные социальные услуги.

Оплата счетов по ЖКУ

Законом установлено, что все собственники несут расходы по обслуживанию своего жилья. Это касается платы за техническое обслуживание, отопление, капремонт и так далее.

Следует отметить, что данная обязанность распространяется исключительно пропорционально объему принадлежащих каждому владельцу прав. Иными словами, если гражданин владеет 1/3 доли в квартире, то оплачивать ему необходимо лишь треть от начисляемых платежей.

На практике ситуация разрешается не столько гладко. Так, если собственник, не проживающий в квартире, вовсе отказывается вносить плату за ее обслуживание, то остальные владельцы могут обязать его компенсировать понесенные ими расходы через суд.

Нередки и ситуации, когда за ЖКУ формируется долг. Если управляющая организация начнет взыскивать его через суд, то задолженность может быть погашена путем обращения взыскания на средства любого владельца, в том числе и не проживающего в данном жилье. Добросовестный же собственник вправе потребовать возмещения средств с других владельцев в порядке регресса, однако вернуть свои законные деньги таким образом может оказаться довольно сложно.

Что касается коммунальных услуг, использование которых учитывается счетчиками, то при отсутствии потребления (если лицо не проживает в квартире) никакой платы за них владелец доли вносить не обязан.

Особенности продажи

В соответствии с п. 2. ст. 246 ГК РФ собственник вправе произвести отчуждение своей доли, например это может произойти в случае развода. Это в полной мере касается и ее продажи. Со стороны совладельцев согласия в таком случае не требуется.

Однако в силу ст. 250 ГК РФ соседи имеют право преимущественной покупки. На практике это означает обязанность владельца доли в первую очередь предложить выкупить ее остальным собственникам квартиры.

Стоимость выкупа определяется продавцом самостоятельно. Однако она не может быть выше той, что будет установлена после отказа совладельцев от приобретения доли.

В соответствии с законом продавец обязан либо получить отказ от покупки своей доли со стороны других владельцев, который оформляется нотариально, либо направить им  уведомления о продаже. В случае если в течение 30 дней после отправки уведомления никто из собственников не выразил желание ее приобрести, то продавец вправе заключить сделку с третьими лицами.

Также следует помнить, что договоры с долями необходимо заверять у нотариуса (за исключением случаев, когда объект продается целиком).

В дополнении о продаже в видео:

Если доля принадлежит ребенку

Если собственником части квартиры выступает несовершеннолетний, то отчуждение его доли возможно только при согласии органов опеки при условии, что ребенку будет предоставлен аналогичный или больший объем жилищных прав взамен.

Долевая собственность налагает ряд ограничений по распоряжению имуществом. В большинстве случаев для совершения тех или иных действий с ним требуется согласие всех владельцев недвижимости. При продаже доли действует правила преимущественной покупки, а также обязательное нотариальное удостоверение сделки.