Как правильно оформить соглашение о порядке пользования общей долевой собственностью

Значительная часть объектов жилого фонда в России принадлежит гражданам на праве общей собственности. Причиной тому является множество факторов. При этом в ряде случаев такое владение – вынужденное, что приводит к разногласиям и недопониманию между сособственниками. Однако разрешить непростые вопросы они могут попытаться путем заключения соглашения о порядке пользования общей долевой собственностью.

Что это такое

Имущество, которое принадлежит нескольким гражданам на праве собственности, признается общим. Соответствующее определение и порядок пользования им установлены нормами, содержащимися в главе 16 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

По действующему законодательству общая собственность может быть:

• Совместной. В рамках совместной собственности граждане владеют имуществом без выделения долей каждого из собственников. Особо следует выделить общую собственность супругов. В соответствии со ст. 256 ГК РФ она является совместной. Однако допускается и выдел долей каждого супруга из нее в соответствии с условиями брачного договора или соглашения.
• Долевая. Долевая собственность предполагает, что каждый собственник вправе владеть и распоряжаться принадлежащей ему долей. В свою очередь они могут быть выделенными или не выделенными в натуре. При этом закон устанавливает предел, когда доля не может быть выделена.Собственник вправе распоряжаться своей долей практически так же, как и с отдельным объектом недвижимого имущества. Однако имеются и ограничения. Так, к примеру, в случае отчуждения доли по договору купли-продажи иные собственники имеют право преимущественной ее покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ.

Лица, выступающие сособственниками, могут определить порядок пользования общим долевым имуществом. Чаще всего, он устанавливается в устной форме, однако в ряде случаев стороны вправе отразить свои договоренности в письменном виде путем заключения соглашения о порядке пользования общей долевой собственностью.

Соглашение представляет собой документ, в котором собственники определяют условия, как они будут использовать общее имущество. Следует отметить, что документ не должен содержать пункты, которые бы умаляли права одной или более сторон. Кроме этого, положения соглашения не должны противоречить нормам действующего законодательства.

В тех случаях, когда сособственники не имеют точек соприкосновения в части распоряжения совместным имуществом, соответствующий порядок определяет суд. Судебное разбирательство также может быть инициировано одной из сторон соглашения, если другая сторона (стороны) нарушает его условия.

В каких случаях оформляется

Оснований для возникновения общей (долевой) собственности довольно много. Перечислим наиболее распространенные из них:

• Выдел долей в рамках соглашения. Закон не устанавливает ограничений на совершение данного действия. Каждый из собственников вправе потребовать выдела своей доли как в рамках соглашения, так и в судебном порядке.
• Расторжение брака. В соответствии с Семейным кодексом РФ имущество, которое было приобретено в период брака (за редким исключением), признается совместным. Соответственно, после расторжения брака или даже до этого момента супруг вправе потребовать выдела своей доли для последующего раздела имущества, если это возможно.
• Приватизация. В результате приватизации жилое помещение переходит в собственность нанимателя и членов его семьи, если они на то имеют право. Соответственно, недвижимость будет находиться у них в долевой собственности.
• Приобретение жилья с использованием средств материнского капитала. При покупке жилья с использованием сертификата на маткапитал необходимо в приобретаемой недвижимости выделить доли супругу и детям.
• Получение наследства. Наследственное имущество, как правило, делится поровну между всеми наследниками, если иное не указано в завещании.

Образец и правила оформления документа

Соглашение составляется в письменной форме. Единых требований по его оформлению нет. Главным условием при этом является отсутствие пунктов, которые бы противоречили действующему законодательству.

Соглашение в обязательном порядке должно содержать следующие сведения.

• Наименование сторон. В документ вписываются ФИО и паспортные сведения сособственников.
• Характеристики имущества, находящегося в совместном владении.Требуется указать тип имущества, его адрес, технические характеристики (площадь, этажность и т. п.), кадастровый номер.
• Реквизиты документов, на основании которых стороны вправе распоряжаться имуществом. В соглашении прописываются реквизиты договоров, свидетельств о праве собственности и иных документов, которые подтверждают возникновении права собственности у договаривающихся сторон. В соглашении в обязательном порядке прописывается дата его заключения, а также проставляются подписи сторон. Типовой документ, шаблон которого можно найти в интернете, как правило, содержит в себе следующие разделы:
• Преамбула соглашения.В преамбуле прописывается наименование сторон, их данные и реквизиты.
• Предмет. В данном разделе прописывается информация об имуществе, включая его основные характеристики. Также в нем приводятся основные условия пользования и распоряжения им. По объему это самый внушительный пункт, к составлению которого следует отнестись крайне внимательно. Здесь же рекомендуется прописать и порядок содержания общего имущества в части внесения платежей за ЖКУ и капремонт.
• Обязанности сторон. Данный пункт тесно связан с предыдущим. В нем указываются действия сторон, направленные на исполнение данного соглашения.
• Ответственность сторон. Прописываются меры ответственности за нарушения положений соглашения.
• Срок. Если соглашение заключается на определенный срок, то его можно прописать как отдельным пунктом, так и включить это условие в иные разделы.
• Порядок разрешения споров.

Так выглядит образец соглашения:

Прописываются действия сторон при возникновении споров относительно предмета соглашения или неисполнения его одной из них.

Особенности для нежилых помещений

Если в собственности нескольких владельцев находится нежилое помещение, владение которым предполагает извлечение прибыли, то собственники заключают между собой соглашение о совместном использовании имущества, где, помимо прочего, необходимо прописать порядок распределение доходов (как правило, они распределяются пропорционально размеру доли).

Остались вопросы? Дополнение в видео:

Для определения четкого регламента пользования имуществом, находящимся в общей собственности, его владельцы вправе заключить соответствующее соглашение. Оно составляется в простой письменной форме. Нотариальное заверение не является обязательным, государственной регистрации документ не подлежит.