Когда и как продать квартиру после вступления в наследство

Наследополучатели имеют право распоряжаться полученной недвижимостью после регистрации права собственности. Поэтому они могут продать квартиру, полученную в наследство, обменять либо подарить – на свое усмотрение. Для этого используется стандартная процедура оформления сделки, но отличия заключаются в уплате налога, поскольку при его расчете учитывается не только продажная стоимость, но и дата регистрации собственности, поскольку от этого зависит необходимость уплаты сбора. Если с момента оформления жилья прошло меньше трех лет, то придется платить налог, который можно снизить с помощью имущественного вычета.

Когда можно продавать объект

На основании ст. 1152 ГК преемник становится владельцем имущества наследодателя с момента смерти гражданина. Даже если ценности еще не оформлены официально, а также не зарегистрированы на нового собственника в Росреестре, все равно наследник считается владельцем данных материальных благ, поэтому обязан тратить собственные средства на их содержание, а также на оплату коммунальных услуг.

Но совершать какую-либо сделку можно только после проведения процедуры официальной регистрации. Процесс реализуется в Росреестре, а в качестве правоустанавливающей документации выступает свидетельство о вступлении в наследство. Если же гражданин попытается заключить сделку перед оформлением недвижимости, то она легко признается через суд недействительной.

Для регистрации жилья нужно подождать 6 месяцев с момента смерти наследодателя, после чего преемник получает от нотариуса свидетельство о вступлении в наследство. С этим документом и другими бумагами нужно обратиться в Росреестр. Обязательно подготавливаются следующая документация:

• заявление установленной формы;
• паспорт наследника;
• кадастровый паспорт на объект недвижимости;
• квитанция, подтверждающая уплату пошлины, причем каждый собственник жилья или его доли должен заплатить 2 тыс. руб.

Какие нужны документы

Для продажи любой недвижимости придется подготавливать многочисленную документацию. Если продается квартира, полученная по наследству, то собираются следующие бумаги:

• договор купли-продажи, содержащий основные сведения о продаваемом объекте, продавце и покупателе;
• паспорта участников сделки;
• свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН, причем данная документация содержит не только информацию об официальных собственниках, но и о наличии каких-либо обременений на объекте;
• свидетельство о вступлении в наследство, поскольку оно представлено правоустанавливающим документом;
• кадастровый паспорт и технический план, причем эти бумаги придется получать у работников БТИ;
• справка из УК, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги, содержащая сведения обо всех лицах, прописанных на территории продаваемой квартиры.

Этапы продажи жилья

По ст. 131 ГК перед заключением сделки нужно официально оформить недвижимость на наследника в Росреестре. На основании данного процесса вносятся нужные изменения в ЕГРН. Только после этого можно начинать процесс поиска покупателей. Процесс продажи квартиры, полученной в наследство, делится на этапы:

• осуществляется поиск покупателя самостоятельно или с привлечением риэлтора;
• подготавливается полный пакет документов для заключения сделки;
• формируется договор купли-продажи в письменной форме, причем в текст документа включаются личные данные участников сделки, полная продажная цена недвижимости, размер задатка при наличии, технические данные о квартире, а также ее адрес, площадь и другие характеристики;
• в договоре обязательно указывается срок и способ передачи средств;
• участники сделки должны изучить содержание документа, после чего ставят на нем свои подписи;
• документы передаются в отделение Росреестр для официальной регистрации;
• процедура подачи документов может выполняться не только при личном посещении отделения Росреестра, но и через МФЦ, а также документацию можно направить по почте или воспользоваться помощью представителя, на которого оформляется нотариальная доверенность;
• кроме заявления работникам Росреестра передаются копии паспортов участников, акт приема-передачи недвижимости, подписанный обоими гражданами, а также квитанция об уплате пошлины в размере 2 тыс. руб.;
• регистрация занимает около 10 дней, после чего нужные корректировки вносятся в ЕГРН.

Особенности продажи при наличии нескольких наследников

Одна квартира может переходить по наследству сразу нескольким приемникам, которые становятся владельцами долей. Поэтому все совладельцы обладают преимущественным правом выкупа остальных частей недвижимости. По ст. 250 ГК наследник перед продажей своей доли должен предложить другим преемникам данный объект. Если граждане отказываются от заключения сделки, то придется продавать часть квартиры по той же цене, что была предложена совладельцам.

Чтобы не нарушить права других наследников, выполняются следующие действия:

• сначала все совладельцы недвижимости в письменном виде уведомляются о продаже доли в квартире;
• предлагается возможность выкупить данную часть объекта, для чего указывается стоимость и иные условия заключения сделки;
• граждане отказываются от покупки в письменном виде;
• если люди не отвечают в течение месяца, то такое поведение свидетельствует о принятии ими отрицательного решения;
• только после этого размещаются объявления о продажи доли, причем не допускается снижать стоимость, поскольку при уменьшении цены придется повторно предлагать долю совладельцам.

Нужно ли платить налог с продажи

Продажа квартиры, полученной по наследству, не облагается подоходным налогом, если жилье находилось в собственности наследника от трех лет и более. Но такое условие применяется к ситуации, когда преемник и наследодатель представлены близкими родственниками. В остальных ситуациях придется ждать 5 лет. Отсчет начинается со дня смерти владельца недвижимости, а не с момента оформления квартиры на наследника.

Но иногда у граждан возникает необходимость продать недвижимость даже при условии, что с момента ее получения по наследству прошло меньше трех лет. Поэтому придется платить подоходный налог с полученного дохода. При этом учитываются следующие правила:

• обязательно формируется декларация 3-НДФЛ, которую нужно сдать до 1 апреля следующего года;
• налог уплачивается с суммы, которая превышает 1 млн. руб., поскольку при продаже квартиры по наследству каждый россиянин получает право на использование налогового вычета;
• для граждан РФ размер налога составляет 13% от полученной суммы, а для иностранцев ставка увеличивается до 30%;
• если продажная цена меньше кадастровой стоимости, то расчет налога осуществляется от самого высокого показателя.

Например, если наследник сразу после регистрации недвижимости занимается продажей объекта, то при получении за жилье 1,7 млн. руб. ему придется заплатить 13% от 700 тыс. руб., поэтому налог составит 91 тыс. руб. Но воспользоваться налоговым вычетом можно только единожды.

Чтобы не платить налог, можно воспользоваться следующими способами:

• после вступления в наследство необходимо подождать 3 года, после чего начинается процесс поиска покупателей;
• продать наследственную квартиру можно в любое время, только, если её стоимость не превышает 1 млн. руб.. Причем такая возможность имеется даже у владельцев доли в недвижимости;
• налоговые льготы предлагаются инвалидам и пенсионерам, поэтому им достаточно передать работникам ФНС документы, подтверждающие статус, чтобы получить освобождение от уплаты НДФЛ.

Заключение

Продажа квартиры после вступления в наследство возможна сразу после регистрации права собственности. Для этого выполняется стандартная процедура продажи, но с полученного дохода придется заплатить подоходный налог в размере 13%. Существуют некоторые схемы, позволяющие снизить сбор или вовсе получить освобождение от его уплаты. При продаже части квартиры придется учитывать наличие преимущественного права покупки у совладельцев.

Полезное видео

Дополнительная информация по теме: