Понятие обременения земельного участка

Обременение земельного участка – это одно или ряд ограничений, которые не позволяют владельцу в полной мере распоряжаться ним, например, продавать либо дарить. Налагается запрет законом или договором. Причиной тому могут служить разные виды запрещающих условий или третьи лица, которые стесняют собственника в осуществлении вещных прав. Чтобы не иметь нежелательных правовых последствий, нельзя свободно эксплуатировать земельный участок с обременением.

Обременения и ограничения на использование земельного участка

ФЗ-122 регулировал государственную регистрацию недвижимости, права собственности, условия сделок, раскрывал понятия относительно обременения земельных участков. Закон  упразднили в 2016 г. ФЗ-361, но не исчезли из земельной юриспруденции обстоятельства, которые ограничивают права собственника на владение имуществом.

Чем отличается обременительное бремя от ограничительного требования

При обременении, наложенном на объект, собственник обязан соблюдать правила эксплуатации земельным участком, касательно:

• охраняемых границ рядом с газопроводом, линий электропередач;
• строительства возле водоема.

Владельцу такого надела запрещено строить в зоне, которая проходит через его территорию. Нельзя осуществлять сделки с землей, если преградой служат долговые обязательства перед банками. Это значит, что нужно спрашивать разрешение у кредитора, пока не наступит полный расчет. В случае образования задолженностей, отказа от возврата средств, кредитная организация может продать участок, чтобы погасить недоимку.

Под ограничением следует понимать урезанные права на владение. Гражданин является собственником участка, но не может распоряжаться в полном объеме. Основанием служат законодательные акты ЗК РФ:

• ст. 105 – дает представление о видах охранных зон;
• ст. 56 – ограничивает права на использование территорий, где расположен животный, растительный мир, памятники культуры или природы.

Виды обременений и ограничений

Российский законодатель создал целый ряд ограничительных мер для правомерного владения угодьями. Полноценного распоряжения наделом не может быть из-за  наличия любого вида обременения земельного участка.

Земельный сервитут

В юридическом понятии сервитут – это сделка с передачей собственником прав третьим лицам. Обременение земельного участка сервитутом предполагает его частичное использование. Он не переходит в собственность, этой территорией можно только ограниченно пользоваться.

Правовой основой в таком соглашении служит регистрация, но она не дает основания в присвоении этой части земли, использовать участок можно по назначению, прописанному в договорном условии. ГК РФ с.276 п.2 защищает право собственника, который при обнаружении нарушений может подать иск в суд о прекращении сделки.

Когда нет возможности решить вопрос без сервитута, можно потребовать удовлетворения прав судебным порядком. К примеру, на приобретенном участке построен дом, но коммуникационные проводки проходят через соседний участок, который другим способом не обойти.

Под публичным или частным сервитутом следует понимать право доступа на смежную территорию. В соответствии с ГК РФ ст.274 владельцы земельных угодий могут выполнять ремонтные работы или, какие-то нужды, связанные с граничащим земельным наделом.

Публичный сервитут  на федеральные земли устанавливают, чтобы проводить изыскания, использовать природные ресурсы – ЗК РФ ст.39.23. Законодательный норматив предполагает по распорядительным актам властных органов обеспечивать:

• свободный проход граждан;
• проезд к озерам, речным пристаням, пляжам;
• прогон скота;
• подвод коммуникаций и межевание.

Ограничения в использовании участка

К земельным наделам с особыми условиями относятся, охраняемые государством территориальные зоны:

• с водопроводами, газопроводами, ЛЭП;
• санитарные;
• культурного наследия;
• затопления;
• рыбного хозяйства;
• лесопарковые;
• придорожные.

В ст.105 ЗК РФ дается полный перечень зон особых условий. Статья 104 ЗК РФ позволяет не изымать землю, расположенную рядом или полностью на территории ЗОУИТ.  С участками собственники могут осуществлять сделки:

• дарения;
• купли-продажи;
• наследования по завещаниям;
• с арендой.

После регистрации в ЕГРН границ владения в особой зоне, владелец должен соблюдать режимные требования в использовании земель. В зависимости от вида охраняемого объекта запрет устанавливают на действия:

• постройку капитального сооружения;
• посадку сада;
• содержание скота;
• создание мусорных свалок;
• обустройство транспортных стоянок.

Особо охраняемыми природными территориями являются государственные природные заповедники и парки любого вида. По своему усмотрению нельзя изменять целевое назначение земли или использовать:

• как сад или огород;
• под строительство автодороги, трубопровода, коммуникационных линий;
• для возведения зданий и сооружений, которые нанесут вред природе;
• под стоянки ТС и движение механического транспорта;
• прогонять скот.

Виды земель, которые принадлежат для разрешенного использования, относятся к типам:

• основным – подают заявление в Росреестр, чтобы изменить ВРИ;
• условным – по дополнительному согласованию с Комиссией землепользования, добиваются градостроительного регламента на определенную территориальную зону;
• вспомогательным – используют совместно с основным и условным разрешением.

Аренда участка земли

Когда земельный участок сдается в краткосрочную или долгосрочную аренду, это не является препятствием для дальнейших сделок. ГКРФ ст.651 п.2 утверждает, что передача на временное пользование недвижимости служит обременением. Продавец может не сообщать покупателю о наличии арендатора. При этом новый владелец не должен расторгать договоренность об аренде, заключенную с прежним собственником – ГК РФ ст.615 п.2.

Но регистрируют сдачу в аренду только, если заключают договор сроком больше года. После продажи участка расторгнуть соглашение новый арендодатель может при наличии веских оснований.

Арест участка земли

При аресте земли, продажа или  дарение запрещено. Такую недвижимость не зарегистрируют. Обременение не позволяет сделок с другими лицами, они считаются незаконными. Ограничительная мера обеспечивает возврат долгов по судебным решениям.

Нотариус оформляет завещание, если есть недоимки, так как преемнику переходят не только ценные вещи, но и обязанности по возмещению задолженностей. Сюда не входят обязательства по алиментным платежам и оплата  ущерба, нанесенного завещателем. Но не в случае ареста, когда земля служит гарантом, что деньги вернутся кредитору.

Налоговый залог

Налоги платят не все, поэтому возникла необходимость ужесточить НК РФ статьей 73 п.2.1. Налогоплательщик несет ответственность перед ФНС своим имуществом. Если не будет погашен долг после уведомления, на землю наложат арест и зарегистрируют в виде налогового залога. Принудительное обременение снимут после оплаты недоимки совместно с пенями и штрафами. Такие ограничения имеют преимущество перед остальными правовыми мерами воздействия на граждан .

Земельная ипотека

Порядок заключения договора ипотеки для приобретения земельного участка аналогичен с другими видами недвижимости. Землю регистрируют в собственность, но продают вместе с долговыми обязательствами.

Взять ипотечный кредит можно не только для владения землей, но и под долгосрочную аренду. Подобный займ не допускается в отношении государственных или муниципальных земель. Кроме случаев, если участок  по площади соответствует установленным нормам, покупается под строительство жилого дома.

Доверительное управление

При доверительном управлении надел не меняет собственника, участком по соглашению будет управлять человек в соответствии с интересами владельца. Это правомерный вид владения землей, который регистрируют в Росреестре. Об объектах и порядке доверительного управления говорится в ст.1013 ГК РФ, но мало применяется в России.

В качестве примера можно привести договор аренды, где арендатор управляет имуществом арендодателя, не нарушая его интересов. Порядок взаимоотношений отличается между сторонами по правам и обязанностям. Управляющий, когда заключает договор ДУ, может совершать сделки от лица собственника. Человек, который арендует землю, такими правами не наделен.

Значение наличия обременения участка для собственника и покупателя

Процедура купли-продажи недвижимости серьезный шаг, поэтому покупателю нужно проверить на наличие  всех видов ограничений. Если установлен кратковременный запрет, после истечения срока действия договоренностей, исчезнут обязательства у сторон их подписавших. Когда земля находится в залоге у банка, покупателю нужно заплатить долг или оформить на себя кредит, чтобы участок перешел в собственность, но остался с обременением. В этой сделке могут получить плюсы обе стороны. Продавец продаст объект, а покупатель может купить по сниженной цене участок. Решение о подписании договора купли-продажи земельного участка с обременением принимают сами стороны.

Как узнать о наличии обременения

В Росреестре по заявке может получить любой человек подробные сведения о недвижимости. В заявлении нужно описать цель обращения и номер участка. Сотрудники предоставят выписку, где будут указаны данные  о каждом виде обременения земельного участка. С такой справкой можно будет осуществлять сделку.

Как снять ограничения

Снятие обременения с земельного участка для свободного распоряжения участком, зависит от индивидуальных обстоятельств. Правовой режим позволяет воспользоваться причиной:

• отменой постановления об охранной категории земли, из-за чего было введено ограничение;
• расторжением частного сервитута;
• окончанием сроков действия договора на аренду;
• исполнением обязательств по ипотеке, займам;
• получением судебного вердикта о прекращении обременения.

Перед тем, как снять обременение с земельного участка необходимо узнать основание, которое спровоцировало правомочные органы установить его. Если это долги, то нужно не только погасить, но и принести в орган квитанцию об оплате, чтобы доказать суду или ФНС  возврат средств.

Итоги

Ограничения, какого бы характера ни были, всегда неприятны. Закон запрещает, не платить налоги или нарушать обязательства перед финансовыми организациями, защищает права участников хозяйственных взаимоотношений. Поэтому имущество идет в качестве залога, куда входят и земельные угодья. Незнание законов еще никого не избавило от ответственности.  Необходимо исполнять взятые обязанности, тогда на землю не наложат арест и не продадут для покрытия долгов.