Понятие обременения на квартиру

Обременение на квартиру – это определенное ограничение, не позволяющее владельцу распоряжаться жильем по своему усмотрению. Основной причиной его наложения выступает предотвращение каких-либо сделок, связанных со сменой собственника. Поэтому при наличии любого обременения невозможно обменять, продать или подарить недвижимый объект.

Разновидности обременений

Основные виды таких ограничений приводятся в Приказе Госкомзема №84. К таким разновидностям относится:

• договор аренды или безвозмездного пользования, так как имущество переходит только в пользование, а не в распоряжение;
• залог, возникающий при покупке недвижимости в ипотеку или при оформлении крупного потребительского займа, для получения которого заемщик самостоятельно предоставляет жилье в качестве залогового имущества;
• договор пожизненной ренты, по которому право собственности переходит только в конце указанного срока;
• арест, накладываемый приставами или другими уполномоченными лицами на основании судебного акта или исполнительного листа;
• доверительное управление, по которому опекун или представитель может только пользоваться имуществом;
• запрет на регистрационные действия, который применяется, если осуществляются судебные разбирательства относительно принадлежности имущества тому или иному человеку;
• ограничение использования или распоряжения, которое используется органами власти.

Собственник недвижимости непременно оповещается о таких обременениях, причем для их снятия необходимо выполнить конкретные действия, например, погасить долг или выиграть суд, на котором разбирается вопрос относительно принадлежности объекта.

Как ограничиваются права собственников

Каждое обременение на квартиру ограничивает права человека, выступающего владельцем имущества.

Подробнее о каждом:

• Ипотека. При оформлении целевого жилищного займа банк требует передачи покупаемого имущества в залог. Обременение снимается исключительно после внесения последнего платежа по кредиту. До погашения займа заемщик имеет право прописывать в жилье родственников или сдавать его в аренду. Но он не сможет его продать или обменять без предварительного получения разрешения от представителей банка. Иногда кредитор разрешает продажу, но только при условии, что заемщик сразу после получения платы погасит остаток по ипотеке.
• Арест имущества. Арест накладывается приставами или иными уполномоченными органами, причем основная цель заключается в предотвращении сделок по продаже квартиры, а также иногда после наложения обременения осуществляется конфискация и продажа объекта. Если владелец все же подпишет с покупателем договор купли-продажи, то такая сделка признается недействительной, а соглашение аннулируется. Покупатель имеет право через суд принудительно потребовать от продавца деньги, заплаченные за жилье.
• Передача в доверительное управление. Такое управление применяется при опеке или попечительстве, а также, если наследник представлен несовершеннолетним гражданином. Нередко доверительное управление используется во время банкротства. Доверенное лицо имеет право пользоваться имуществом, а также представлять интересы собственника, но к нему не переходит право собственности, поэтому отсутствует возможность для отчуждения жилья.
• Аренда. При подписании арендного договора имущество передается исключительно в пользование арендатору. Арендодатель остается владельцем недвижимости, поэтому уплачивает за нее налог, но только после окончания срока действия соглашения имеет право продать или подарить объект другому лицу.
• Рента. Она представлена договором, по которому владелец жилья пожизненно материально обеспечивается вторым участником сделки, поэтому право собственности переходит только после его смерти. Рентополучатель может заключать сделки с объектом только после получения разрешения от плательщика ренты.
• Сервитут. Он предполагает, что у постороннего человека появляется право пользоваться имуществом, например, проходной комнатой или придомовой территорией, но он не может распоряжаться объектом.

Способы получения информации об ограничении

Если планируется покупка квартиры, то рекомендуется удостовериться в юридической чистоте сделки. Для этого проверяются возможные обременения, для чего используются способы:

• Получение выписки из ЕГРН. Она выдается в бумажном или электронном виде на платной основе. Запросить документ может не только собственник объекта, но и потенциальный покупатель.
• Подача онлайн-запроса. На сайте Росреестра предлагается специальный сервис, по которому предлагается получение актуальных сведений о любом объекте недвижимости, причем информация выдается бесплатно. Чтобы проверить квартиру на обременение онлайн, открывается сайт организации, после чего указывается адрес недвижимости и нажимается кнопка «Найти объект». После нахождения квартиры нажимается ссылка «Выбрать», после чего открывается новое окно с подробной информацией. К ней относится площадь и назначение помещения, собственник, а также наличие обременений. Дополнительно указывается кадастровая стоимость, примерный размер налога и дата постановки на учет.

Даже при использовании бесплатного онлайн-сервиса предлагается актуальная и достоверная информация, благодаря которой потенциальный покупатель сможет узнать о разных ограничениях.

Как снять обременение

Процедура того, как снять обременение с квартиры полностью зависит от причины его возникновения. Поэтому учитываются следующие правила:

• залог по ипотеке снимается только после полного погашения долга перед банком;
• при доверительном управлении собственник сможет распоряжаться имуществом после достижения совершеннолетия или окончания срока действия договора;
• для снятия ареста приходится погашать долги перед всеми кредиторами, подавшими в суд на должника;
• арендодатель сможет распоряжаться имуществом после окончания срока действия арендного соглашения, причем если он не планирует продлевать сотрудничество с арендаторами, то за три месяца до расторжения контракта необходимо письменно уведомить их о своем решении.

Нюансы продажи жилья с обременением

Если владелец недвижимости не может снять ограничение по разным причинам, то иногда ему разрешено ее продать, но для этого учитываются нюансы:

• потенциальные покупатели обязательно уведомляются о наличии обременения;
• обычно стоимость квартиры снижается по сравнению с рыночной ценой;
• если покупатель соглашается с наличием ограничения, то нужно сначала получить выписку из ЕГРН, указать все нюансы в договоре, а также проконсультироваться с юристом;
• если продается ипотечная квартира, то предварительно необходимо согласовать запланированную сделку с кредитором, который нередко настаивает на участии в сделке для соблюдения юридической чистоты.

Невозможна продажа квартиры с обременением, если она находится под арестом, так как такие действия выступают нарушением требований законодательства. Поэтому продавец привлекается к ответственности за мошенничество.

Нюансы покупки

Если человек совершает покупку квартиры с обременением, то он сталкивается с некоторыми существенными рисками. К ним относится:

• признание договора недействительным при наличии ареста;
• даже после совершения сделки продавец отказывается погашать ипотеку, поэтому банк может конфисковать и продать недвижимость, находящуюся под залогом;
• наличие двойного обременения, о котором умалчивает бывший собственник;
• выявление неоплаченных штрафов или процентов по кредитам.

Поэтому рекомендуется перед подписанием договора получить выписку из ЕГРН на квартиру, убедиться в том, что кредитор оповещен о планируемой сделке, а также нанять опытного юриста. Это позволит предотвратить мошеннические действия со стороны продавца.

Заключение

Обременение на квартиру может быть представлено в нескольких разновидностях. Все ограничения официально фиксируются в ЕГРН, поэтому о них может узнать любой человек с помощью выписки из реестра или онлайн-запроса. Продажа квартиры с обременением запрещена, но исключением выступает ситуация, когда залогодержатель выдает письменное разрешение на сделку.

Полезное видео

Юридическая консультация по теме: